{"id":9745,"date":"2021-07-14T10:31:21","date_gmt":"2021-07-14T15:31:21","guid":{"rendered":"https:\/\/maghreb-observateur.com\/?p=9745"},"modified":"2021-08-14T19:43:35","modified_gmt":"2021-08-15T00:43:35","slug":"bien-immeuble-comment-reagir-face-a-la-spoliation-fonciere","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/maghreb-observateur.com\/?p=9745","title":{"rendered":"Bien immeuble: comment r\u00e9agir face \u00e0 la spoliation fonci\u00e8re"},"content":{"rendered":"\n
\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Les victimes ont quatre ann\u00e9es \u00e0 partir de la date d\u2019immatriculation du bien spoli\u00e9 pour r\u00e9agir juridiquement.<\/strong><\/h1>\n\n\n\n

L\u2019acqu\u00e9reur de ce bien se trouve prot\u00e9g\u00e9 contre toute revendication de droits r\u00e9els des vrais propri\u00e9taires, sur base d\u2019agissement de bonne foi.<\/strong><\/h1>\n\n\n\n

Par B. Chaou<\/strong><\/p>\n\n\n\n

N<\/strong>ous avons tous entendu parler de ce ph\u00e9nom\u00e8ne qu\u2019est la spoliation fonci\u00e8re. Il s\u2019agit en effet d\u2019une atteinte et alt\u00e9ration d\u2019un bien immeuble par l\u2019usage de moyens frauduleux. Selon Ma\u00eetre Soulimane Thaili, avocat au Barreau de Casablanca et fondateur du cabinet Thaili Law Firm, \u00ables d\u00e9finitions courantes se limitent \u00e0 la d\u00e9possession qui ne peut avoir un effet que pour les immeubles non immatricul\u00e9s, vu le r\u00f4le accru de la prescription acquisitive (sans possession de titre) dans l’appropriation fonci\u00e8re\u00bb.<\/em><\/p>\n\n\n\n

La spoliation concerne tout de m\u00eame tous les biens immeubles immatricul\u00e9s ou non et qui peuvent faire l’objet d’actes ou de faits illicites de nature \u00e0 cr\u00e9er de toute pi\u00e8ce une fausse appropriation d\u2019un bien immeuble, et escroquer autrui. Il est \u00e0 noter que les biens ayant fait l\u2019objet de spoliation pr\u00e9sentent majoritairement certaines caract\u00e9ristiques bien sp\u00e9cifiques. Il s\u2019agit, entre autres, de terrains non b\u00e2tis, inoccup\u00e9s ou \u00e0 l\u2019abandon, ou encore des propri\u00e9t\u00e9s de personnes \u00e9trang\u00e8res ayant quitt\u00e9 le territoire marocain.<\/p>\n\n\n\n

\u00abLes victimes de spoliation sont souvent des MRE et des \u00e9trangers. Il n\u2019emp\u00eache que des Marocains qui r\u00e9sident au Maroc ont aussi \u00e9t\u00e9 victimes de spoliation, ce qui invite \u00e0 une forte vigilance\u00bb,<\/em> affirme Ma\u00eetre Thaili. Ainsi, est-il important de conna\u00eetre les moyens de s\u2019en pr\u00e9munir et de se d\u00e9fendre.<\/p>\n\n\n\n

Les moyens de spoliation fonci\u00e8re<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tout d\u2019abord, il est n\u00e9cessaire de savoir que la spoliation peut se manifester par le biais de crimes ou de d\u00e9lits pr\u00e9vus dans le code p\u00e9nal, comme le faux en \u00e9criture, l\u2019escroquerie, l\u2019assistance de faux t\u00e9moins attestant la possession de longue dur\u00e9e dans des actes servant \u00e0 constituer un dossier d’immatriculation.<\/p>\n\n\n\n

Elle peut toucher \u00e0 titre d’exemple les biens civils non immatricul\u00e9s ou en cours d’immatriculation dont les propri\u00e9taires r\u00e9sident souvent soit en zones urbaines ou \u00e0 l’\u00e9tranger, et qui sont au courant trop tardivement de l’ach\u00e8vement d’une proc\u00e9dure d’immatriculation rapide ayant cr\u00e9\u00e9 un \u00e9tat de purge de leurs droits.<\/p>\n\n\n\n

Elle se manifeste de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale par des actes nuls en la forme ou en fond pour s’approprier ind\u00fbment les biens d’autrui. Comment \u00e7a se passe  ? Il suffit de r\u00e9aliser de faux documents adoulaires. Pour cela, il faut rassembler douze t\u00e9moins qui attestent de la possession du bien pour une longue dur\u00e9e, g\u00e9n\u00e9ralement et en moyenne une trentaine d\u2019ann\u00e9es, et ce devant deux adouls. Vient ensuite la demande d\u2019autorisation aupr\u00e8s du cheikh ou du mokaddem pour la d\u00e9tention de l\u2019acte d\u2019usage notoire octroy\u00e9 par le adoul ayant attest\u00e9 l\u2019op\u00e9ration face aux \u00abt\u00e9moins\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Ensuite, le spoliateur r\u00e9alise le croquis du bien aupr\u00e8s d\u2019un g\u00e9om\u00e8tre, pour ensuite proc\u00e9der \u00e0 sa mise en situation et son immatriculation pour en faire la \u00abpublicit\u00e9  fonci\u00e8re\u00bb et ainsi assurer et, d\u2019une mani\u00e8re d\u00e9finitive, la titrisation en son nom. Par cons\u00e9quent, \u00e0 travers ce dol (manigance), les droits pr\u00e9tendus des vrais propri\u00e9taires pourraient \u00eatre m\u00e9connus lors de l\u2019immatriculation de l\u2019immeuble sur les livres fonciers par le conservateur de la propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n

Et, finalement, il est proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 la vente du bien, g\u00e9n\u00e9ralement en faveur de promoteurs immobiliers. S\u2019agissant des biens titr\u00e9s au niveau de la conservation fonci\u00e8re, cela n\u00e9cessite pour le spoliateur de proc\u00e9der \u00e0 une malversation sur l\u2019inscrit en usurpant son identit\u00e9, ou en se pr\u00e9valant d\u2019une fausse procuration. Il peut aussi r\u00e9aliser la spoliation \u00e0 travers des actes de vente ou de succession falsifi\u00e9s. Pour faire mainmise sur ce type de biens, les spoliateurs agissent souvent en groupes organis\u00e9s compos\u00e9s d\u2019avocats, de notaires ou m\u00eames de fonctionnaires.<\/p>\n\n\n\n

Comment r\u00e9agir face \u00e0 la spoliation fonci\u00e8re ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Au cas o\u00f9 l\u2019on est victime d’un acte de spoliation, il faut agir rapidement par le d\u00e9p\u00f4t de plainte s’il s’agit de d\u00e9lit ou de crimes, tels le faux et usage de faux ou l\u2019escroquerie. En effet, il faut savoir que le propri\u00e9taire du bien r\u00e9el dispose d\u2019une p\u00e9riode de quatre ans \u00e0 compter de la date d\u2019enregistrement pour lancer la proc\u00e9dure judiciaire qui lui permettrait de r\u00e9cup\u00e9rer son bien.<\/p>\n\n\n\n

Cette p\u00e9riode pass\u00e9e, il n\u2019aura aucune possibilit\u00e9 de voir son bien lui \u00eatre restitu\u00e9. \u00abIl faut que les victimes agissent rapidement et qu\u2019ils proc\u00e8dent \u00e0 des actions civiles en nullit\u00e9, notamment pour absence des conditions de validit\u00e9 des transactions immobili\u00e8res afin d’\u00e9viter la prescription ou la forclusion : l’article 4 de la loi 39.08  du 22\/11\/2011  sur les droits r\u00e9els pr\u00e9voit justement la n\u00e9cessit\u00e9 d’agir dans un d\u00e9lai de quatre ans \u00e0 partir de l’inscription de l’acte d\u00e9lictueux sur le livre foncier. <\/em>Cette sanction an\u00e9antit l’acte de mani\u00e8re r\u00e9troactive\u00bb<\/em>, explique Ma\u00eetre Thaili.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 noter que dans le cas de la vente du bien par le spoliateur \u00e0 autrui, aucun recours ne peut \u00eatre exerc\u00e9 sur l\u2019immeuble. Les victimes peuvent uniquement, en cas de spoliation av\u00e9r\u00e9e, exercer une action personnelle en dommages et int\u00e9r\u00eats contre l\u2019auteur de la spoliation. Il s\u2019agit d\u2019une action par laquelle la victime d\u2019une infraction demande une r\u00e9paration du dommage caus\u00e9 par l\u2019extorqueur, et ce devant les tribunaux civils ou les juridictions r\u00e9pressives comme les tribunaux correctionnels.<\/p>\n\n\n\n

Ainsi, l\u2019acqu\u00e9reur du bien se trouve prot\u00e9g\u00e9 contre toute revendication de droits r\u00e9els  des vrais propri\u00e9taires, sur base d\u2019agissement de bonne foi. M\u00eame si l\u2019inscription pr\u00e9c\u00e9dente est corrompue, la sienne ne peut ainsi \u00eatre remise en question.<\/p>\n\n\n\n

D\u2019ailleurs, l\u2019article 66 de la loi sur l\u2019immatriculation fonci\u00e8re est ferme : \u00abL\u2019annulation de cette inscription ne peut, en aucun cas, \u00eatre oppos\u00e9e au tiers de bonne foi\u00bb. <\/em>Pour rappel, le tiers de bonne foi doit acqu\u00e9rir un droit sur le bien directement sur la base de l\u2019inscription pr\u00e9c\u00e9dente, que son droit soit inscrit sur le titre foncier en tant que propri\u00e9taire. Il doit aussi \u00eatre dans l\u2019ignorance des vices entachant l\u2019inscription l\u2019ayant pr\u00e9c\u00e9d\u00e9, et ne pas \u00eatre complice de la personne qui lui a vendu le bien faisant objet pr\u00e9alable de spoliation.<\/p>\n\n\n\n

Les moyens de s\u2019en pr\u00e9munir<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Selon Ma\u00eetre Thaili, \u00abs\u2019agissant de mesures pr\u00e9ventives pour \u00e9viter les risques de spoliation fonci\u00e8re, avant toute transaction immobili\u00e8re quand on est dans la position d\u2019acqu\u00e9reur d’un bien immeuble, immatricul\u00e9 ou non, il faudrait s’assurer de la r\u00e9gularit\u00e9 des titres de propri\u00e9t\u00e9 aupr\u00e8s des instances comp\u00e9tentes de la conservation fonci\u00e8re et des tribunaux avec l’assistance de juristes, avocats ou notaires, pour s\u00e9curiser et assurer le transfert de propri\u00e9t\u00e9\u00bb<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Il est n\u00e9anmoins fortement d\u00e9conseill\u00e9 par les professionnels de faire l\u2019acquisition de biens non immatricul\u00e9s. Pour ceux qui sont propri\u00e9taires de ce type de biens, il est fortement sugg\u00e9r\u00e9 de proc\u00e9der \u00e0 son immatriculation aupr\u00e8s de la conservation fonci\u00e8re comp\u00e9tente. Dans le cas o\u00f9 le bien est la propri\u00e9t\u00e9 d\u2019une soci\u00e9t\u00e9, celle-ci doit \u00eatre en mesure de mettre en place un document de sa pr\u00e9sentation incluant tous les d\u00e9tails sur l\u2019\u00e9ligibilit\u00e9 des actions des collaborateurs, des dirigeants ou encore des actionnaires.<\/p>\n\n\n\n

Cette fiche repr\u00e9sentative doit \u00eatre constamment mise \u00e0 jour afin que l\u2019on sache qui est habilit\u00e9 \u00e0 agir pour le compte de ladite soci\u00e9t\u00e9 et qui sont ses associ\u00e9s au moment \u00abpr\u00e9sent\u00bb. In fine, nous pouvons retenir que la coexistence entre les biens immobiliers titr\u00e9s et non titr\u00e9s rend la mise en place d\u2019un cadre juridique foncier au Maroc assez complexe, et que la r\u00e9cup\u00e9ration d\u2019un bien apr\u00e8s spoliation s\u2019av\u00e8re une t\u00e2che hercul\u00e9enne, surtout pour les biens non titr\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

Il est donc conseill\u00e9 de se faire accompagner par des professionnels afin de mieux g\u00e9rer et prot\u00e9ger son patrimoine immobilier de toutes sortes d\u2019escroqueries, telle la spoliation fonci\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n

\"\"\/<\/figure>\n\n\n\n

Trois questions \u00e0 Me Soulimane Thaili<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00abL\u2019ANCFCC a un r\u00f4le pr\u00e9pond\u00e9rant dans la protection des droits\u00bb<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Finances News Hebdo : Quelles sont les faiblesses juridiques sur le sujet ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Soulimane Thaili : <\/strong>La faiblesse r\u00e9side essentiellement dans les actes adoulaires concernant les immeubles non immatricul\u00e9s en zones rurales qui \u00e9chappent au contr\u00f4le et qui ne font l’objet d’aucune v\u00e9rification de fond des tribunaux lors de leurs \u00e9tablissements. Un simple visa de forme suffit pour leur \u00e9tablissement. Il serait utile d’instaurer un contr\u00f4le a priori et a posteriori du juge notarial aupr\u00e8s des tribunaux de l’\u00e9tablissement des actes formant transactions immobili\u00e8res.<\/p>\n\n\n\n

F.N.H. : Quel est le r\u00f4le de l\u2019ANCFCC dans la protection des citoyens face \u00e0 la spoliation ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

S. Th. :<\/strong> L’agence de la conservation fonci\u00e8re a un r\u00f4le pr\u00e9pond\u00e9rant dans la protection des droits de propri\u00e9t\u00e9 contre tout acte de spoliation \u00e0 condition d’en faciliter l’acc\u00e8s \u00e0 leur service et en r\u00e9duisant leurs co\u00fbts.<\/p>\n\n\n\n

F.N.H. : Quelles sont les requ\u00eates des professionnels afin d\u2019am\u00e9liorer la protection des citoyens ? <\/strong><\/p>\n\n\n\n

S. Th. :<\/strong> La question est celle de savoir qui sont les professionnels concern\u00e9s par la lutte contre la spoliation immobili\u00e8re : ce sont notamment les avocats, notaires, adouls,  associations de protection des consommateurs, acqu\u00e9reurs de biens immobiliers. Tous pr\u00e9conisent une protection juridique l\u00e9gislative, judiciaire et administrative de leurs droits de propri\u00e9t\u00e9. Ces v\u0153ux ne seraient possibles qu’avec un effort collectif de tous les pouvoirs l\u00e9gislatifs, administrations et la justice. Et ce, en usant de tous les dispositifs digitaux disponibles par la mise au point de proc\u00e9dures d’alerte pour arr\u00eater, d\u00e8s le d\u00e9part, tout acte de spoliation fonci\u00e8re dont les citoyens r\u00e9sidents ou non sont victimes.<\/p>\n\n\n\n

Source : Finances news <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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